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鑑定評価書等についてのよく有る質問

鑑定評価書や意見書に有効期限はありますか?

不動産の価格は、時の経過と共に変動するものですので、厳密に言えば、鑑定評価書は『価格時点(価格判定の基準日)においてのみ妥当するもの』という事になります。

但し、現実の売買等の局面においては、意思決定から契約締結までに期間を有することが通常ですので、鑑定書上の『価格時点』と『契約締結時点』にタイムラグが生じるのは止む終えない状況です。

このギャップを埋める明確な規定はありませんが、一般的にはそのタイムラグが、
・3ヶ月程度であれば、特段の問題なし
・1年以内であれば、鑑定士による『時点修正の意見書』で鑑定評価額を補正
・1年を超えると、再度鑑定書を取り直す
という対応が取られています。

不動産鑑定の報酬額は、どのように決まるのですか?

不動産鑑定の報酬については、鑑定業者として一応の申し合わせは有りますが、現実には各社が独自基準で定めています。

その計算の根幹には、鑑定士・補助者がどの程度その作業に拘束されるかという、人工計算(ManDay計算)が有ります。

弊社に関しましては、一般的な案件に関しては、定額制を採用し、特殊案件・大型案件に関しましては、人工計算によりお見積りを作成させていただく、という形を取っております。

弊社鑑定評価報酬

意見書に関しても基本的には同種の発想を取らせて頂いております。意見書の料金に関しましては、各意見書のページをご参照下さい(「業務案内」の中盤に各意見書へのリンクがございます)。

鑑定評価書は、発注してどの程度で出来上がりますか?

鑑定評価書につきましては、
・物件を見させていただいて1週間~10日程度で評価額の提示(内示)
・内示後1週間~10日程度程度で成果物の納品
になります(「ご依頼の流れ」も併せてご参照下さい)。

もちろん、お急ぎの場合は、ご相談いただけましたら、出来る限りの対応はさせていただきますが、弊社では一定の作業時間が確保できない場合(絶対的な日数だけでなく、弊社が繁忙期か否かも関係してきます)、品質確保の観点から依頼をお断りさせていただいております。

なお、弊社が繁忙期ということでお断りさせて頂く場合においては、信頼できる提携業者を紹介させて頂きます。

鑑定評価書はどこに頼んでも同じですか?

不動産鑑定評価は、国家試験を通過した不動産鑑定士が、『不動産鑑定評価基準』にのっとって行うものですので、どちらに依頼されても一定の品質は確保されていると言ってよいでしょう。

とはいうものの、やはり鑑定仕事に得手・不得手、得意なエリア・苦手なエリアも存するのは致し方ないところです。

この点、多数の鑑定士のいる大手鑑定事務所に発注いただければ、上記はある程度回避できますが、料金設定もやや高額になる点は否めません。

弊社では、品質の確保のため、
・分野に関しては、実績の多い収益物件・居住用物件の価格評価を中心に、
・エリアについては地元である大阪府下を原則に、
業務を行っており、これ以外の物件に関しては、その分野・エリアに精通した提携鑑定事務所を紹介させていただく方針を採っております。

依頼する不動産鑑定士によって評価額が変わることはありますか?

不動産鑑定評価は、国家試験を通過した不動産鑑定士が、『不動産鑑定評価基準』にのっとって行うものですが、鑑定評価額は「職業専門家の判断であり意見」(不動産鑑定評価基準-総論第1章)ですので、鑑定士によって意見が異なることは有り得ます。

特に、一般的な市場性の乏しい物件や、特殊な物件の場合は、鑑定士による意見の相違(鑑定評価額のブレ)が大きくなる傾向にあります。

また、同じ物件を、同じ鑑定士が評価を行う場合でも、提供いただける資料の内容によっては、判断が異なる場合もあります(資料が無い場合には、保守的な判断にならざるを得ません)。

ですから、特に特殊な物件の評価を依頼する場合等は、同種の不動産の評価経験が豊富で、対象不動産の存する地域に精通した鑑定士が在籍する不動産鑑定事務所を選択し、(ご面倒かとは存じますが)資料提供に関してもできるだけ協力的に行っていただくことをお勧めします。

お問合せはフリーダイヤルで(携帯も利用可) TEL 0120-13-9977 受付時間 9:30 - 18:30 [ 土・日・祝日除く ]

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